Outre le paiement du loyer, le propriétaire d’un logement peut également exiger du locataire le remboursement des charges dites « locatives » correspondant à des dépenses qu’il a lui-même prises en charge.

Ces charges donnent lieu, en pratique, au versement de provisions mensuelles. À ce titre, la loi prévoit, qu’au moins une fois par an, le montant de ces provisions fasse l’objet d’une régularisation. Cette régularisation établit ainsi la comparaison entre la somme des provisions versées et le montant total des charges dues pour la même période. Et selon le différentiel constaté, un supplément doit être versé par le locataire ou, au contraire, un remboursement d’une partie des charges doit être réalisé à son profit par le propriétaire.

La question a toutefois été posée de savoir s’il était possible d’établir une régularisation des charges locatives sur plusieurs années.

Dans une affaire récente, un locataire qui s’était inquiété de n’avoir reçu aucun état de charges locatives a sollicité le bailleur afin qu’il procède à une régularisation. Peine perdue, les deux lettres recommandées avec accusé de réception envoyées par le locataire sont restées sans réponse. Ce n’est que 5 ans plus tard que le propriétaire-bailleur a réclamé au locataire la régularisation des charges locatives pour une somme portant sur près de 10 000 € !

Si la Cour de cassation a admis que la loi pouvait permettre au propriétaire de régulariser les charges locatives jusqu’à 5 ans en arrière, elle a toutefois tranché en faveur du locataire. Pour motiver leur décision, les juges ont notamment souligné que le fait de réclamer plus du triple de la somme provisionnée pour les charges constituait un comportement déloyal et brutal devant être considéré comme une faute du propriétaire vis-à-vis de son locataire.

Actuellement, lors d'une cession ou d'un rachat de parts sociales d'une société d'exercice libéral (Sel), lorsqu'il existe un désaccord sur leur valeur, les parties ou, à défaut, le président du tribunal statuant en la forme des référés désigne(nt) un expert pour en fixer le prix, lequel opère selon les critères qu'il choisit librement et sans être tenu par ceux qui sont éventuellement contenus dans les statuts ou le règlement intérieur de la société.
Sachant que, dans le cadre d'une cession de parts de ce type de sociétés, l'expert se réfère généralement au droit de présentation de la clientèle de l'associé retrayant pour déterminer la valeur des parts cédées.

La nouvelle loi de simplification du droit vient de modifier les règles en la matière. Elle rappelle que la valeur des parts sociales doit prendre en considération une valeur représentative de la clientèle. Toutefois, il est désormais permis de déroger à cette règle soit par un décret propre à chaque profession, soit par une clause des statuts adoptée à l'unanimité des associés. Cette dérogation s'impose à l'expert lors de la détermination de la valeur des parts sociales d'une Sel.

La loi permet à une personne de disposer d’un temps de réflexion lorsqu’elle s’engage à acquérir un bien immobilier. L’acquéreur peut ainsi se rétracter dans un délai de 7 jours à compter de la signature d’une promesse de vente ou d’un compromis.

Et la question a été posée de savoir si l’acquéreur qui exerce son droit de rétraction peut revenir sur celui-ci ?

Dans une affaire récente, une personne ayant signé une promesse de vente s’était rétractée dans le délai de 7 jours prévu par la loi. Or cet acquéreur est cependant rapidement revenu sur sa décision et avait confirmé sans équivoque son engagement d’acquérir l’immeuble aux conditions initialement prévues par les parties. Mais l’acquéreur n’ayant finalement pas réitéré la vente par un acte authentique, les vendeurs l’ont assigné en paiement de la clause pénale prévue à cet effet. Une indemnisation forfaitaire de 30 000 € était, en effet, stipulée dans la promesse de vente si l’une des parties refusait de régulariser la vente par un acte authentique passé le délai de rétractation.

La Cour de cassation a rappelé que l’acquéreur qui se rétracte ne peut pas ensuite revenir sur sa décision en acceptant d’acheter le bien immobilier, quand bien même le délai de 7 jours n’était pas encore expiré, l’exercice de ce droit entraînant, de facto, la résolution du contrat de vente. La clause pénale ne pouvait donc pas, par ailleurs, être invoquée par les vendeurs.

Introduits par la récente loi de simplification du droit, quelques changements relatifs à la tenue des assemblées des actionnaires de sociétés par actions sont à noter. Entrés en vigueur le 24 mars dernier, ils concernent les sociétés anonymes (SA) et les sociétés en commandite par actions (SCA), à l'exclusion des sociétés par actions simplifiées (SAS).

Excepté les SAS, toute société par actions devait, jusqu'à maintenant, informer ses actionnaires du nombre total de droits de vote existant à la date de l'assemblée générale ordinaire (AGO), au plus tard dans les 15 jours qui suivaient cette assemblée. Information qui prenait la forme d'un avis publié dans un journal d'annonces légales.

La récente loi de simplification du droit a supprimé cette obligation d'information pour les sociétés non cotées lorsque le nombre de leurs droits de vote n'a pas varié par rapport à celui de la précédente AGO.

La signification des actes d’huissier de justice pourra prochainement s’effectuer par voie électronique, et non plus seulement par remise physique aux destinataires. Plus précisément, les huissiers pourront faire usage de ce nouveau procédé lorsqu’un arrêté du ministre de la Justice définissant les garanties que devront présenter les procédés électroniques utilisés à cette fin sera publié (au plus tard le 1er septembre 2012).

Attention, la signification par voie électronique ne pourra s’opérer qu’avec l’accord du destinataire, l’acte devant d’ailleurs mentionner expressément ce consentement. Et elle devra faire l’objet d’un avis électronique de réception indiquant la date et l’heure de celle-ci.

Les originaux des actes devront également mentionner la date et l’heure de l’avis de réception émis par le destinataire.

Quelques aménagements ont été apportés par la récente loi de simplification du droit aux modalités selon lesquelles une augmentation de capital par apports en nature doit être effectuée dans les sociétés par actions.